Consulta vinculant en relació amb l’aplicació de les disposicions transitòries previstes a la normativa.
Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra
Consulta
ANTECEDENTS
Consulta escrita en relació amb l’aplicació de la disposició transitòria segona de la Llei 3/2024, d’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.
CONSULTANT: Societat A.
D’acord amb els requisits establerts a l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de Bases de l’Ordenament Tributari, i a l’article 25 del Decret de l’11-02-2015 pel qual s’aprova el Reglament d’aplicació del tributs, mitjançant el present escrit es formula davant l’Administració Tributària d’Andorra una consulta escrita en relació amb l’aplicació de la disposició transitòria segona de la Llei 3/2024, d’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.
MANIFESTACIÓ
Es manifesta expressament que, en la data de presentació de la present consulta, no s’està tramitant cap recurs administratiu ni procediment en relació amb el règim, la classificació o la qualificació tributària objecte d’aquesta consulta.
ANTECEDENTS DEL CAS
El consultant és una societat andorrana que desenvolupa l’activitat de promoció immobiliària per compte propi.
La societat A ha obtingut una autorització d’inversió estrangera en promoció immobiliària al maig de 2025.
En el moment de presentar la sol·licitud d’inversió estrangera, la societat va acreditar fefaentment que la sol·licitud de transmissió de la titularitat de la llicència urbanística corresponent a la promoció immobiliària objecte de desenvolupament havia estat presentada amb anterioritat al 5 de setembre de 2023. En conseqüència, l’operació quedava exclosa de l’àmbit d’aplicació de la Llei 3/2024, d’1 de febrer, de l’impost sobre inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, d’acord amb el règim previst a la seva disposició transitòria segona.
Actualment, la societat B, sòcia única no resident de la societat A, es planteja l’operació de transmissió de la totalitat de les seves participacions socials a favor de tres societats estrangeres, vinculades amb la societat B.
QÜESTIÓ PLANTEJADA
Atès que la disposició transitòria segona de la Llei 3/2024 vincula l’exclusió de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al moment de la presentació de la sol·licitud de llicencia d’obres o d’edificació de l’immoble de que es tracti, es planteja la qüestió de si el canvi en la composició accionarial de la societat A pot comportar la pèrdua de l’aplicació de l’esmentada disposició transitòria i, en conseqüència, si en el moment de formalitzar la divisió horitzontal de l’immoble objecte de la promoció, la societat promotora hauria de satisfer l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària.
Resposta
En referència a la vostra qüestió sobre la subjecció a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, quant a la constitució del fet generador i la consideració d’obligat tributari, als articles 3 i 5, estableix el següent:
“Article 3. Fet generador
1. Constitueix el fet generador de l’impost la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, amb la finalitat de destinar dita inversió a l’adquisició d’immobles o altres drets reals -amb exclusió dels drets reals de garantia-, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles; o a la promoció immobiliària.
2. Als efectes d’aquest impost, el concepte d’inversió estrangera immobiliària és el que recull la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, incloent-hi aquella inversió estrangera directa que ha de complir el règim de les inversions estrangeres immobiliàries d’acord amb la indicada Llei.
[...]
Article 5. Obligats tributaris
1. Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques següents que, d’acord amb la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:
[...]
d) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al cinquanta per cent de manera conjunta.
[...]
4. Es considera participació estrangera en persones jurídiques de nacionalitat andorrana la que posseeixin, directament o indirectament, persones físiques no residents al Principat d’Andorra, o persones jurídiques estrangeres.”
La mateixa Llei, en la disposició transitòria segona, en relació amb les sol·licituds de les llicències efectuades abans del 5 de setembre del 2023, preveu el següent:
“Disposició transitòria segona. Promocions urbanístiques i immobiliàries
Les promocions urbanístiques i immobiliàries es tramiten de conformitat amb la normativa vigent amb anterioritat al 5 de setembre de 2023 i no estan subjectes a la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, sempre que acreditin que amb anterioritat al 5 de setembre de 2023 havien presentat la sol·licitud de la llicència d’obres o d’edificació de l’immoble de que es tracti.”
D’acord amb la disposició transitòria segona, sempre que es pugui acreditar de forma fefaent que es va sol·licitar la llicència d’edificació de l’immoble abans del 5 de setembre del 2023, la promoció immobiliària no estarà subjecta a l’impost. Amb independència que posteriorment hagi un canvi en els socis de la societat consultant i s’introdueixi una nova participació estrangera en el capital social de l’entitat.